Qu’est ce que l'immobilier tokenisé ?
On ne va pas se le cacher…..
100% des articles qui parlent de tokenisation immobilière sur internet francophone sont un charabia (souvent faux) destiné à faire du SEO. A travers cet article, nous allons essayer de vous donner les meilleures clés de compréhension de la l’immobilier tokenisé, mais pas pour plaire aux algorithmes. En avant pour le grand dossier !
Je m’appelle Florian Freyssenet, j’ai fondé Tokenland et je suis content de pouvoir partager mes recherches et connaissances avec vous !
Découvrir le sommaire du dossier
En quoi consiste la tokénisation immobilière❔
Avant de parler de révolution, faisons un petit tour d’horizon des concepts qui vont être mobilisés dans notre découverte.
Définition de l’immobilier tokenisé
Tokeniser de l’immobilier, c’est un processus qui vise à diviser un bien immobilier en fractions et de représenter la propriété de ces parts avec des tokens, sur la blockchain.
Ainsi, la valeur de l’actif est représentée dans le token peut être manipulée ou echangée plus facilement.
L’immobilier tokenisé rentre dans la grande famille du fractionnement immobilier / immobilier 3.0 qui comprend le crowdfunding, les scpi, le fractionnement et la tokenisation.
Un bien immobilier transformé en actif numérique ?
On pourrait croire qu’il y a une recette magique pour représenter de l’immobilier sur la blockchain. Pourtant, il suffit de préciser dans le contrat du produit financier qui représente le bien immobilier (actions, obligations etc…) que celui-ci est représenté par le token X sur la blockchain Y.
C’est intéressant car ce token peut prendre certaines des caractéristiques d’un actif numérique. C’est ce qu’on appelle un security token ou token-titres. Pour faire simple, celui -ci représente la propriété sur un actif du monde réel (par exemple des actions, une dette ou un bien immobilier) défini comme ceci: “toute représentation de valeur basée sur la blockchain qui est soumise à la réglementation des lois sur les valeurs mobilières.”.
Pourtant au yeux de la loi, ce n’est pas un actif numérique comme peut l’être une cryptomonnaie ou un NFT.
Blockchain, régulation et immobilier
Faire de la tokenisation immoiblière ne dispense pas, et d’ailleurs le security token n’est même pas défini dans la loi Française. Tout simplement car token ou pas, le sous-jacent (l’immobilier) est considéré comme un titre financier.
Ainsi vous devez garder en tête que si vous achetez un token immobilier avec des cryptomonnaies, cela est considéré comme un fait générateur d’impôt et vous deve le déclarer et payer la flat taxe de 30% !
La valeur du token immobilier
Il est necessaire de comprendre que la valeur d’un token immobilier est beaucoup moins volatile que la valeur d’une cryptomonnaie. Contrairement à une crypto qui n’a par définition pas de sous-jacent, la valeur du token-titre est celle de l’actif. Si vous avez un token qui représente 1% d’une maison, alors celui-ci vaut le prix de la maison divisé par 100, c’est tout.
Certains projets vont essayer de vous convaincre que le token peut se décorreler du prix du bien immobilier pour s’échanger plus cher : c’est contraire à la philosophie de ces tokens. Vous allez rentrer dans une spirale de spéculation difficile à maîtriser.
3️⃣ cas d’usages de l’immobilier tokenisé !
Plutôt que de continuer sur de grand paragraphes théoriques sur les avantages et risques de la tokenisation immobilière (on vous le garde pour plus bas), je préfére vous donner 3 exemples concrets de cas d’usages qui sont possibles grâce à la tokenisation immobilière.
Le nantissement simple rapide et pas cher
Le premier cas d’usage de l’immobilier tokenisé n’est pas de la prospective mais existe déjà de manière tout à fait opérationnelle, c’est la possibilité de le déposer comme un garantie pour contracter un prêt.
Cette mécanique est déjà possible (par exemple avec des parts de SCPI) en finance traditionnelle, mais elle necessite : souvent d’avoir un dépôt important (minimum 10 000 uros) ; de convaincre son banquier et d’aller à la banque ; de payer plus de 100 euros ; avoir 3 semaines / 1 mois devant soi.
Certains acteurs de l’immobilier tokenisés proposent déjà leurs propres plateformes qui permettent de d’utiliser le token comme un collateral pour un prêt en stablecoin. C’est a dire que les tokens immobiliers sont bloqués dans un smart contract, et enchange le protocole vous prête 25,50 ou même 75% de la valeur de l’actif en stablecoin. Vous pouvez racheter d’autres actifs, transformer vos stablecoins en euros pour un accident de la vie, mais attention, il y a des mecanismes de liquidation en cas de baisse trop important de la valeur de l’immobilier sous jacent.
Les prêts sur collatéral (nantissement) sont donc disponibles à un taux intéressant (concurrent globale), simplement (en quelques clics), n’importe quand, et pour quelques centimes d’euro.
Tout comme la mise en collateral, l’échange de ces tokens sur des plateformes décentralisées est rendu possible par une caractéristique bien partiuclière de ces tokens : la composabilité. C’est à dire leur capacité à être utilisé chez d’autres acteurs (protocoles, exchanges) sans demander l’accord de l’emetteur initial.
Ces tokens sont des représentation directe du sous jacent et donc porteur eux même de la valeur. En opposition à la vision traditionnelle qui voudrait qu’investir bloque votre liquidité, votre investissement devient “vivant”
Propriété progressive
Le concept de propriété progressive est peut être le cas d’usage qui fédére autour de l’utilité de la blockchain dans le secteur immobilier. Au lieux d’être tourné vers l’investisseur, il est tourné vers le futur proprietaire et vise a faciliter son accès au bien qu’il veut occuper. Ce n’est pas seulement un pas en avant vers la financiarisation, mais surtout un nouveau cercle vertueux qu’il n’ets pas possible de mettre ne place sans tokens.
Pour ces potentiels acheteurs, le concept est simple : avec un bien tokenisé, je permets à un locataire de racheter des parts (tokens) de sa maison chaque mois. Un bien à 100 000 euros (1euro = 1 token) avec un loyer de 500 euros s’achète selon le modèle suivant :
🏠 Lors de l’emménagement dans l’appartement, le locataire à un apport de 20 000 euros avec lequel il achète des tokens de sa propre maison sur une marketplace.
🏠 Chaque mois, il verse ses 500 euros de loyer, qui sont redistribués entre tous les possesseurs de tokens.
🏠 Il se paye donc un loyer à lui-même (puisqu’il possède 20% de l’appartement en tokens) de 102,5 euros.
🏠 Chaque mois, il continue de verser 500 euros de loyer, mais réinvestit la totalité de son “loyer à lui-même” dans le rachat de tokens.
On rentre dans un cercle vertueux où tous les mois son loyer “réel” baisse et sa capacité de rachat augmente. Cela lui permet de devenir propriétaire de plus de token chaque mois, jusqu’à la propriété complète.
✈️ Grâce à ses 20 000 tokens, le premier mois il peut racheter pour 102,5 euros de token de sa maison.
✈️Le 12ème mois il peut racheter pour 108,3 euros de tokens de sa maison
✈️Pendant la 15ème année il peut racheter entre 230 et 240 euros de tokens par mois.
✈️Pendant la 27ème année, il deviendra propriétaire à 100% de sa maison.
Propriété dégressive ou hypothèque dérisquée
Partout dans le monde, la valeur de l’immobilier est immobilisée alors qu’elle pourrait être utilisée, reversée dans l’économie réelle. Dit plus simplement, les propriétaires pourraient utiliser la tokenisation pour souscrire à des hypothèques beaucoup plus souple pour faire face a des situations de crise ou augmenter leur niveau de vie.
💰 le propriétaire tokenise une société a laquelle appartient désormais sa maison, représentée par X tokens.
💰 contre ces X tokens transformés en collatéral, des prêteurs lui octroient un prêt participatif à taux d’intérêt fixe via smart contract.
💰 À partir du moment où les tokens sont vendus en marché primaire, alors l’“émetteur-habitant” devient ainsi redevable d’un loyer (pré-défini dans le smart contract) auprès despropriétaires du token. C’est seulement une partie des tokens qui est revendue, et donc un loyer modéré à payer.
💰 Les tokens peuvent êtres échangés sur un marché secondaire, et la dette contractée changera alors de destinaire
Si les prix de l’immobilier dérouillent et ne permettent plus de couvrir les montants mis à disposition alors les prêteurs peuvent remettre sur le marché un nombre Y de tokens qui permettra de i) se rembourser ii) payer les intérêts iii) payer une taxe de liquidation.
Plutôt qu’une saisie d’hypothèque traditionnelle, on peut imaginer qu’une fois passée la crise de liquidité, l’habitant du logement pourra racheter progressivement des parts de sa maison jusqu’à redevenir propriétaire à 100%.
Les différents modèles juridiques de tokenisation immobilière
Pour ceux qui sont particulièrement intéressés par l’aspect juridique de la tokenisation immobilière, vous pouvez vous référer aux livre blanc co-produit par Tokenland qui détaille en terme juridique les différents modèles qui permettent de tokeniser de l’immobilier. Ici nous allons essayer de faire un tour rapide qui permettra de bien cerner les enjeux de forme juridique.
Obligations
Dans un modèle obligataire, une société finance un bien immobilier en émettant un titre de créance. Dans ce cadre il est possible d’ajouter des sécurités pour l’investisseur, ou même un intéressement à la plus value immobilière, mais l’épargnant détient une obligation, pas de l’immobilier directement
Actions
On peut aussi tokeniser les parts d’une société dans laquelle il y a de l’immobilier. C’est la forme la plus pure de tokenisation puisque cela se rapproche de modèles sans tokens. En revanche il y a une fiscalités tellement importante que cette option n’est pas intéressante.
Royalties
Le royalty (ou revenue based financing) est un contrat commercial entre une société est un client, qui ne échnage d’un invetsissement lui promet un rendement. Que la société fasse son rendemenyt avec de l’immobilier ou pas, cela ne change rien.
Fiducie
La fiducie est un modèle selon lequel l’émetteur confie la propriété du bien à un tiers (fiduciaire) pour le compte de bénéficiaires (investisseurs). Bien que peu utilisé en France, cette mécanique connue aux USA sous le nom de “trust” est ce qui se rapproche le plus des modèles de parts de société aux Etats Unis ou a Singapour .
D’autres modèles à venir ?
Il faut toujours encourager l’innovation, et l’on peut imaginer que des nouveaux modèles juridiques vont permettre d’encapsuler de l’immobilier dans des tokens, des nouveaux modèles vont permettre de financer ou s’échanger de l’immobilier. En revanche on ne pourra jamais savoir ce qui fonctionne tant que les modèles ne sont pas lancés pour deux raisons :
❌ on ne saura jamais s’il séduit les investisseurs tant qu’on a pas vraiment vendu des tokens.
⭕️ le régulateur (AMF) a plus de chance de se prononcer sur un produit qui existe réellement que sur des propositions hypothétiques
🐮 Foire aux questions
Est-ce que la tokenisation de l’immobilier est possible en France ?
Oui en France on peut tokeniser de l’immobilier, et depuis longtemps.
En 2019, la startup Equisafe tokenisait un immeuble 6,5 millions d’euros à Boulogne-Billancourt pour prouver la viabilité du modèle. La même année la société de gestion Mata Capital tokenisait pour 26 millions d’euros d’immobilier à destination de ses investisseurs historiques.
Aujourd’hui ont compte plusieurs startups qui ouvrent la voie, en ayant leurs documents légaux déposés et approuvé à l’AMF. Vous pouvez retrouver notre comparatif des meilleures plateformes de tokenisation immobilière en France.
La tokenisation est-ce légal ?
Puisque tokeniser de l’immobilier reviens à représenter par un token une forme juridique et légale du monde traditionnel, il n’y a aucune raison pour que ce soit illégal.
Dans le cadre où le token est un titre financier représenté sur la blockchain (security token) comme les actions ou les obligations il n’y aucune différence en terme de fiscalité que sur les titres traditionnels
Dans le cadre où le token serait des utility token (et donc aurait des utilités et un rendement plus qu’un sous jacent) on entre dans une zone plus instable ou le régulateur va devoir se prononcer.
Qui peut investir dans l’immobilier tokenisé ?
En soit, toutes les personnes qui sont capables d’investir de manière traditionnelle peuvent aussi le faire dans des biens immobilier tokenisés. En revanche, il leur faudra créer un wallet qui va permettre d’acheter, de transférer et de conserver ses tokens. Il existe des wallets en ligne (hot) et des wallets physiques (cold).
Comment fonctionne la tokenisation en France ?
La tokenisation est un processus technique qui permet donc de représenter une propriété sur la blockchain. Et en France comme ailleurs la tokenisation existe parce qu’il y a un sous-jacent. Le lien entre le sous-jacent et le token se fait via un contrat (d’obligation ou statut de société par exemple) qui précise que les parts ou obligations sont représentées sur la Blockchain)